DS&TH – Trong dòng chảy phát triển mạnh mẽ của bất động sản nghỉ dưỡng, thiết kế kiến trúc ngoài là câu chuyện thẩm mỹ, nó đã trở thành chiến lược quyết định hiệu quả đầu tư. Với nhiều năm kinh nghiệm đồng hành cùng hàng loạt dự án khách sạn và căn hộ nghỉ dưỡng, Kiến trúc sư Nguyễn Đình Nam – Giám đốc thiết kế Biscons Việt Nam đã chia sẻ những góc nhìn sâu sắc về vai trò của kiến trúc trong việc tối ưu dòng tiền, tạo ra giá trị bền vững và khác biệt cho nhà đầu tư.
Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, anh cho rằng yếu tố nào trong thiết kế địa điểm lưu trú ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh?
Nhiều người thường nghĩ một khách sạn đẹp, mang dấu ấn cá nhân mạnh mẽ thì sẽ tự hút khách. Nhưng thực tế lại không hẳn như vậy. Qua nhiều dự án Biscons triển khai, tôi nhận ra thiết kế thông minh, tối ưu cho khai thác dòng tiền mới là yếu tố quyết định thành bại của dự án.
Có ba điểm chúng tôi luôn đặt lên hàng đầu. Thứ nhất, tối ưu về view nhìn: một công trình nghỉ dưỡng phải khai thác triệt để lợi thế vị trí, dù là view biển, view vườn hay view thành phố. Trải nghiệm lưu trú gắn liền với cảm xúc đến từ tầm nhìn. Cùng với vị trí, thì tầm nhìn đóng vai trò tối quan trọng trong việc thành bại của dự án.
Thứ hai, dòng chảy vận hành: thiết kế cần đảm bảo lối di chuyển hợp lý cho cả khách và nhân viên. Khi vận hành mạch lạc, khách hàng cảm thấy riêng tư, thoải mái, còn chủ đầu tư thì tiết kiệm chi phí nhân sự. Việc giảm bớt các chi tiết yêu cầu sự bảo hành, bảo trì thường xuyên, hướng đến sự bền vững, nhưng không được quá khô khan và thuần công năng, là bài toán khó nhưng không phải không có cách giải.
Thứ ba, tính linh hoạt: không gian cần dễ chuyển đổi công năng khi thị trường hoặc vĩ mô thay đổi. Sự kiện Covid-19 là minh chứng rõ ràng, nhiều khách sạn không kịp thích ứng vì thiết kế ban đầu quá đóng khung, không thể xoay chuyển mô hình kịp.
Trong hành trình nghề nghiệp, đâu là dự án nghỉ dưỡng khiến anh ấn tượng sâu sắc?
Tôi nhớ nhất một dự án căn hộ dịch vụ nhỏ ở Đà Nẵng mà chúng tôi thực hiện năm 2023. Dự án chỉ có 16 phòng, tuy quy mô khiêm tốn, nhưng công suất lấp đầy luôn trên 90%, ngay cả mùa thấp điểm.
Bí quyết nằm ở ngôn ngữ thiết kế phù hợp với khí hậu biển, tông màu và chất liệu chọn lọc, giữ lại những nét văn hoá truyền thống. Dù là nhà ống, nhưng mỗi phòng đều có ban công rộng, khoảng thông tầng lấy sáng xuống bể bơi, thông gió tự nhiên. Chính sự cân bằng giữa công năng và cảm xúc đã giúp khách sạn hoạt động hiệu quả.
Nhiều nhà đầu tư mới thường gặp sai lầm gì khi bước vào thị trường khách sạn, resort?
Thiếu sót lớn nhất là chưa tính toán kỹ lưỡng dòng tiền ngay từ giai đoạn thiết kế. Khi vận hành, mọi người thường chỉ nghĩ đến doanh thu từ phòng cho thuê, mà chưa tính toán đủ nguồn thu từ dịch vụ đi kèm như ẩm thực, tổ chức sự kiện, kết nối trải nghiệm địa phương.
Một hạn chế khác là không tham khảo ý kiến chuyên gia. Mỗi vùng miền có khí hậu, văn hóa riêng, nếu thiết kế không tính đến yếu tố này thì công trình có thể đẹp trên giấy nhưng lúc đi vào vận hành gặp vô số vấn đề, dẫn đến việc khai thác bị gián đoạn, hoặc không phù hợp thực tế.
Anh nhìn nhận thế nào về xu hướng kiến trúc nghỉ dưỡng trong 3-5 năm tới, đặc biệt với bất động sản nghỉ dưỡng dòng tiền?
Tôi cho rằng có ba xu hướng nổi bật. Thứ nhất là kiến trúc xanh và bền vững vẫn duy trì và chưa hề lỗi thời. Sử dụng vật liệu thân thiện, tiết kiệm năng lượng, giảm chi phí vận hành, bảo vệ môi trường và đáp ứng nhu cầu du khách quốc tế – vốn ngày càng quan tâm đến yếu tố này.
Thứ hai, nhấn mạnh tính bản địa. Một khách sạn ngoài là chỗ nghỉ ngơi thì còn là nơi gắn kết với văn hóa, ẩm thực và điểm tham quan đặc trưng. Khi tạo được sự khác biệt này, công trình mới có sức hấp dẫn để kéo khách hàng trở lại lần sau, và cũng tạo nên lợi điểm cạnh tranh, để khách hàng ấn tượng để có thể giới thiệu tới người thân, bạn bè.
Thứ ba là không gian đa trải nghiệm. Khách sạn còn phải có thể tích hợp cafe, spa, workshop hay sự kiện nhỏ. Sự đa năng giúp tăng hiệu quả khai thác và tạo thêm giá trị cho nhà đầu tư. Một không gian đẹp, lộng lẫy cũng không thể là 1 điểm đến được đánh giá nhiều sao nếu thiếu đi tính chuyên nghiệp của khâu quản lý, vận hành, chăm sóc sau bán.
Bằng những phân tích chuyên sâu và kinh nghiệm thực tế, Kiến trúc sư Nguyễn Đình Nam đã cho thấy thiết kế kiến trúc khách sạn, resort không đơn thuần là nơi thể hiện cái tôi của chủ đầu tư, mà còn là chiến lược đầu tư dài hạn, gắn liền với thương hiệu của CĐT sau này. Biscons đang khẳng định vị thế là đơn vị uy tín, am hiểu thị trường và là đối tác đáng tin cậy của các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.
